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④ビルのロングライフ化に関係する技術 |
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●アップデートリノベーション構想検討業務
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「アップデートリノベーション」とは、既存ビルを最新建物の水準にリノベーションによって再生を図ることです。築20～30年建物（建物大規模改修を行う前）に、築50年程度まで建物が、第一線のステイタスであり続けるために必要な戦略的なリノベーションを低提言を行います。意匠、構造、設備、環境の全分野に対して、保全に加え、現在の最新のスタンダードを見据え、積極的な建物のアップデート、バリューアップ、最新技術の導入をはかり、競争力のある建物への回復を目指して検討を行います。 |
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●全フェーズを通じて使えるマネジメントツール
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◆クラウドデータベース『ＮＳｉ２』 |
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クライアントと建物のエネルギー、保全営繕情報を共有するカルテ機能を持ち、高度なコンサルティング（中長期保全計画、ＬＣＣ、エナジーサポート等）、ＬＣＤ、将来まで建物運用を支援するツール。 |
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●基礎調査・戦略構築関係
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◆事業性検討・ボリュームスタディ |
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事業着手時に、敷地条件等についての調査に基づく、ボリュームスタディ行います。敷地のポテンシャルを最大限に活かす計画とすることで、経済的に長寿命な建築を実現します。 |
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◆市場分析・競合分析 |
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建物の計画段階において、市場分析・競合分析を行い、市場におけるポジショニングを明確にし、必要十分なスペックを計画します。このことにより、性能面での陳腐化を低減することが可能となり、建物の長寿命化を図ります。 |
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◆環境戦略構築 |
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建物の計画段階において、市場におけるポジショニングを検討するにあたっては、環境面での戦略構築も重要です。企業としての環境戦略に対応した建物の環境性能の目標設定、テナントを想定した環境ラベリングの目標設定、ファイナンス面のメリットをもたらす環境戦略など、計画の初期段階における環境戦略構築は、これからますます重要になります。 |
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●マネジメント関係
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◆建物運用に係る包括的な技術支援 |
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建物の運用を効率的に行うことは、建物を長期的かつ有効に活用するためには極めて重要です。エネルギーコストや維持管理コスト、修繕コストなど、ベンチマークを活用した分析により問題を発見し、対応を図ることで効率的な建物運用を実現します。 |
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◆バリューアップ戦略構築 |
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建物の運用段階においては、陳腐化による定期的にバリューアップを行うことが必要です。ただし建物の仕様や立地環境により効果が異なるため、市場動向を踏まえた効果的な戦略構築を行います。 |
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◆建替／改修比較評価 |
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例えば、耐震性に課題があり、耐震改修を行い活用し続けるか、建替かの判断を迫られる場合があります。財務的な手法を活用し、建替期間中の収入減や、逆に建替による効用の増加によるメリットなどを組み込むことで、精緻な比較評価が可能となります。これにより長期に活用するという意思決定が可能となり、再投資が行われ、結果的に長寿命な建物を実現することができます。 |
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◆保有資産利活用戦略 |
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複数の資産を保有する場合において、内部価値と外部価値の視点から資産群を評価し、保有資産の利活用戦略を構築します。この戦略構築により、結果的に必要十分な資産群を保有することとなり、施設の活用度が向上し、ストックが有効に活用されることとなります。 |
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●構造関係
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◆地震被災度判定システム（ＮＳ ＭＯＳ） |
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地震時の建物の揺れや損傷状態をリアルタイムで推定し、地震後の被災度状況や建物の安全性を迅速に判定して、情報をご提供するシステムです。新築建物ばかりでなく既存建物へ導入することも可能です。 |
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◆当該敷地での設計用入力地震動の作成（ＮＳ ＷＡＶＥ） |
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建設地に影響が大きい断層等の震源や敷地の地盤条件を個別に考慮し、オーダーメイドの地震動（サイト波）を作成します。この入力地震動を用いて地震時に建物がどのように揺れるかのシミュレーション（振動応答解析）を行い、建物毎に個別に耐震安全性を詳細に検証することが出来ます。 |
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◆既存超高層ビルの耐震性検証 |
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主に、2000年の建築基準法改正以前の既存超高層建物を対象として、告示波やNS
WAVE（サイト波）を入力し、長周期地震動に対する性能も含めた耐震安全性を詳細に確認します。所要の耐震性を満たさない場合には、耐震改修計画も行います。 |
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◆耐震診断・耐震改修設計 |
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主に1981年以前の旧基準法で設計された建物が、現行基準法並みの耐震性を有するかを確認します。設計図書の照査や耐震診断計算に加え、現地での建物調査も実施して総合的に安全性を判定します。耐震性が不足する場合にはその問題点を慎重に分析し、建築主のご要望に合わせて最適な耐震改修対策をご提案します。 |
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◆地盤調査・液状化対策 |
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建設地の地盤構成、支持層深さ、地下水位等を確認し、建物の基礎構造計画や地下仮設計画の資料とします。入力地震動作成のために動的な詳細調査を行う場合もあります。なお、地震時の液状化現象の危険度判定や、液状化が生じる場合には対策工法の検討提案も行います。 |
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●設備関係
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◆自然光や自然換気の利用 |
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光ダクトシステム、昼光利用システム、自然換気システム、太陽光等、できるだけ自然を利用した設備システムを提案します。 |
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◆負荷の平準化 |
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改修に際しては、熱システム、コジェネレーション等エネルギーの負荷平準化を検討します。 |
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◆ＢＣＰ対策 |
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大規模災害発災時の業務持続性を考慮した、改修案を提案します。 |
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◆最適な省エネシステムの構築 |
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既存設備のデータを解析して、既存の設備の利点を生かしながら、最新の技術を導入し、最適な省エネシステム改修案を提案します。 |
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◆無駄のない改修工事の提案 |
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既存設備の再利用可能な部位を活かしながら無駄のない最適な設備改修を計画します。 |
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◆設備の耐震化 |
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最新の知見を活かして設備の耐震化を進めます。 |
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◆設備の2次診断 |
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配管のレントゲン調査、抜管調査など、2次診断のコンサル業務を行います。 |
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●環境関係
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◆省エネを実現する「エネルギーコミッショニング」 |
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建物のエネルギー性能に対する実現条件と目標値を定め、エンジニアの視点で、設計、施工及び運用状態をレビューし、適宜、処方箋を作成して目標値の確実な達成を支援します。エネルギー費用の無駄を解消できます。 |
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◆エネルギー性能を定量的に評価する「LCEMツール」 |
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建物の省エネルギーを実現するためには、季節変動要素を大きい空調システムのエネルギー性能の適正値を知ることが重要です。国土交通省から公開されているLCEMツールを活用して、対象建物の空調システムをモデル化し、現在の空調システムの問題が発生している箇所の特定と改善効果を把握することが可能です。 |
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◆遠隔でエネルギー性能を評価する「Intelligent BEMS」 |
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建物のエネルギー性能を分析するBEMS（Building Energy Management System） は分析能力を有するエキスパートが扱うことで機能を発揮します。
「Intelligent BEMS」は、建物のエネルギーデータをクラウド化し、NSRIが遠隔でLCEMツールを用いて分析し、運転管理者にわかりやすい処方箋を発行します。
建物にBEMSを設置しないので建設費と運転費の双方を低減することが可能です。 |
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